Einleitung

Ein Altbau kann Charme, gute Lage und viel Potenzial bieten – gleichzeitig bringt die Sanierung älterer Gebäude oft mehrere Baustellen gleichzeitig mit sich. Bei einer umfassenden Altbausanierung müssen deshalb nicht nur einzelne Räume modernisiert, sondern Bausubstanz, Haustechnik, Gebäudehülle und Innenausbau aufeinander abgestimmt werden. Wer einen Altbau komplett sanieren möchte, sollte den Ablauf frühzeitig strukturieren und den tatsächlichen Zustand des Gebäudes zur Grundlage der Planung machen.

Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, wie eine Altbausanierung typischerweise abläuft, welche Gewerke beteiligt sein können, welche Kostenfaktoren die Planung beeinflussen und worauf Eigentümer vor dem Start achten sollten. Außerdem wird erklärt, was „Sanierung aus einer Hand“ praktisch bedeutet und wann eine koordinierte Projektabwicklung sinnvoll sein kann.

Was bedeutet Altbausanierung aus einer Hand?

Eine Altbausanierung aus einer Hand bedeutet nicht, dass jede Arbeit von einer einzigen Person ausgeführt wird. Gemeint ist vielmehr, dass die verschiedenen Leistungen eines Sanierungsprojekts zentral geplant, koordiniert und aufeinander abgestimmt werden. Bei ri-concept gehören nach eigenen Angaben unter anderem Elektro, Heizung und Sanitär, Trockenbau, Maler-, Maurer- und Fliesenarbeiten sowie Bautischlerei, Badsanierung und Raumumbau zum Leistungsangebot.

Der organisatorische Unterschied zu einer Einzelvergabe liegt vor allem in der Schnittstellenkoordination. Wenn mehrere Gewerke nacheinander arbeiten, muss beispielsweise geklärt werden, wann Leitungen verlegt, Wände geschlossen, Flächen gefliest oder Böden eingebaut werden können. Eine zentrale Projektstruktur kann diese Abhängigkeiten übersichtlicher machen. Gleichzeitig bleibt entscheidend, dass der konkrete Leistungsumfang, Zuständigkeiten, Termine und Kosten vor Beginn klar vereinbart werden.

Wie läuft eine Altbausanierung Schritt für Schritt ab?

Der genaue Ablauf hängt vom Gebäude und vom Sanierungsziel ab. Grundsätzlich sollte die Planung vom Bestand ausgehen und die Arbeiten so geordnet werden, dass spätere Gewerke möglichst nicht bereits fertiggestellte Bereiche wieder öffnen müssen.

1. Bestandsaufnahme und Zustandsprüfung

Am Anfang steht die Frage: Was muss tatsächlich saniert werden? Dafür werden unter anderem Bauzustand, Grundriss, Gebäudehülle und technische Anlagen betrachtet. Bei älteren Häusern können außerdem Feuchtigkeit, Risse, Schäden an Bauteilen oder veraltete Installationen eine Rolle spielen.

Auch energetische Eigenschaften sollten früh geprüft werden. Je nach Vorhaben können beispielsweise Fenster, Außenwände, Dach beziehungsweise oberste Geschossdecke und Heiztechnik relevant sein. Das geltende Gebäudemodernisierungsrecht enthält Anforderungen für bestimmte Änderungen an bestehenden Gebäuden; welche Vorgaben konkret greifen, hängt vom Vorhaben ab.

2. Sanierungsumfang und Ziel festlegen

Nach der Bestandsaufnahme wird entschieden, ob einzelne Maßnahmen ausreichen oder ob eine Komplettsanierung beziehungsweise Kernsanierung sinnvoll ist. Die Begriffe sind nicht einheitlich definiert. Eine Kernsanierung greift typischerweise tiefer in die vorhandene Bausubstanz ein, während eine Komplettsanierung mehrere relevante Bereiche eines Gebäudes umfassend erneuert.

Wichtig ist, Ziele und Prioritäten festzulegen: Soll vor allem die Wohnqualität verbessert werden? Geht es um eine energetische Modernisierung? Soll ein Grundriss verändert oder eine Immobilie nach dem Kauf umfassend erneuert werden? Je klarer diese Fragen beantwortet sind, desto belastbarer kann das Sanierungskonzept werden.

3. Planung, Kosten und Termine

Erst wenn der Umfang feststeht, lassen sich Kosten und Bauzeit sinnvoller einschätzen. Die Altbausanierung Kosten hängen nicht nur von der Wohnfläche ab, sondern unter anderem vom Zustand der Bausubstanz, der Anzahl der Gewerke, dem gewünschten Ausstattungsstandard und dem Umfang technischer oder energetischer Maßnahmen.

Bei älteren Gebäuden sollte außerdem ein finanzieller Puffer eingeplant werden. Hinter Verkleidungen, Böden oder Wänden können Schäden sichtbar werden, die bei einer ersten Besichtigung nicht erkennbar waren. Eine seriöse Planung sollte deshalb zwischen fest eingeplanten Leistungen und möglichen zusätzlichen Arbeiten unterscheiden.

4. Entkernung und vorbereitende Arbeiten

Wenn umfangreich saniert wird, folgt häufig zunächst die Entkernung. Dabei werden nicht mehr benötigte Bauteile, Installationen, Oberflächen oder Einbauten entfernt. Welche Bereiche zurückgebaut werden, muss projektbezogen festgelegt werden.

Gerade diese Phase kann wichtige Erkenntnisse für die weitere Planung liefern. Werden beim Rückbau bislang verdeckte Schäden festgestellt, muss der Sanierungsumfang gegebenenfalls angepasst werden. Bei älteren Gebäuden können außerdem besondere Anforderungen an Schadstoffe, Entsorgung oder den Schutz bestehender Bauteile bestehen. Solche Fragen sollten vor Beginn geklärt werden, wenn entsprechende Hinweise vorliegen.

5. Bauliche Maßnahmen und Gebäudehülle

Nach dem Rückbau können notwendige bauliche Arbeiten folgen. Dazu können beispielsweise Maurerarbeiten, Anpassungen am Grundriss oder Arbeiten an Böden, Wänden und anderen Bauteilen gehören.

Auch die Gebäudehülle kann Bestandteil einer Altbausanierung sein. Fenster, Türen, Dachbereiche, Außenwände oder Dämmmaßnahmen sollten dabei nicht isoliert betrachtet werden. Änderungen an Außenbauteilen können energetische Anforderungen auslösen. Deshalb ist es sinnvoll, geplante Maßnahmen früh mit der technischen Planung abzugleichen.

6. Technische Gebäudeausstattung erneuern

Danach beziehungsweise parallel dazu werden je nach Projekt die technischen Gewerke geplant und ausgeführt. Dazu gehören beispielsweise Elektroinstallation, Heizung, Sanitär und Lüftung.

Die Reihenfolge muss an die konkrete Bausituation angepasst werden. Leitungen müssen häufig verlegt sein, bevor Wände geschlossen oder Oberflächen fertiggestellt werden. Bei einem größeren Umbau ist deshalb die Koordination der Gewerke besonders wichtig.

Auch bei der Heizung sollten Eigentümer die aktuelle Rechtslage berücksichtigen. Welche Anforderungen beim Austausch oder Einbau einer Heizungsanlage gelten, hängt unter anderem vom Gebäude und vom Zeitpunkt der Maßnahme ab. Für konkrete Projekte sollte die jeweils aktuelle Rechtslage geprüft werden.

7. Dämmung, Fenster und energetische Maßnahmen

Eine Altbausanierung bietet häufig die Möglichkeit, energetische Maßnahmen mit ohnehin geplanten Bauarbeiten zu verbinden. Je nach Gebäude können beispielsweise Fenster, Dämmung oder Heiztechnik betrachtet werden.

Dabei sollte nicht nur eine einzelne Maßnahme bewertet werden. Gebäudehülle, Wärmeversorgung und Nutzung beeinflussen sich gegenseitig. Eine fachlich geplante Sanierung kann deshalb helfen, Maßnahmen sinnvoll aufeinander abzustimmen und spätere Doppelarbeiten zu vermeiden.

8. Innenausbau

Wenn die wesentlichen baulichen und technischen Arbeiten abgeschlossen sind, folgt der Innenausbau. Dazu können Trockenbau, Estrich, Fliesen, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Türen und weitere Ausbauarbeiten gehören.

Die genaue Reihenfolge richtet sich nach dem Projekt. Entscheidend ist, dass feuchte oder staubintensive Arbeiten berücksichtigt werden und empfindliche Oberflächen möglichst erst dann fertiggestellt werden, wenn die entsprechenden Vorarbeiten abgeschlossen sind.

9. Endmontage, Kontrolle und Fertigstellung

Zum Abschluss werden offene Restarbeiten erledigt und die einzelnen Gewerke kontrolliert. Dazu gehören je nach Projekt beispielsweise Endmontagen, Schalter und Steckdosen, Sanitärgegenstände, Türen oder Abschlussarbeiten an Oberflächen.

Vor der Übergabe sollte geprüft werden, ob die vereinbarten Leistungen vollständig ausgeführt wurden und welche Unterlagen, Nachweise oder Hinweise für die weitere Nutzung benötigt werden. Eine strukturierte Schlussphase hilft dabei, offene Punkte nicht zwischen den Gewerken verloren gehen zu lassen.

Welche Gewerke sind bei einer umfassenden Altbausanierung beteiligt?

Welche Gewerke tatsächlich benötigt werden, hängt vom Zustand des Gebäudes und vom vereinbarten Umfang ab. Typische Bereiche sind:

Der entscheidende Punkt ist nicht die Anzahl der Gewerke, sondern deren zeitliche und technische Abstimmung. Eine neue Elektroinstallation muss beispielsweise mit Trockenbau und Oberflächenarbeiten zusammenpassen. Ein Fenstertausch kann wiederum Auswirkungen auf Anschlussdetails und weitere Arbeiten an der Gebäudehülle haben.

Was kostet eine Altbausanierung?

Eine pauschale Zahl für die Altbausanierung Kosten ist nicht seriös, weil zwei Gebäude mit gleicher Wohnfläche völlig unterschiedliche Sanierungsbedarfe haben können. Relevant sind unter anderem Baujahr und Zustand, Größe, Gebäudekonstruktion, technische Ausstattung, energetischer Standard, gewünschte Materialien und der Umfang des Innenausbaus.

Für die Budgetplanung ist es deshalb sinnvoll, den Sanierungsumfang möglichst konkret zu erfassen und die einzelnen Kostenbereiche transparent zu strukturieren. Zusätzlich sollte geprüft werden, welche Arbeiten zwingend notwendig sind, welche sinnvoll miteinander verbunden werden können und welche Maßnahmen gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen können.

Bei energetischen Maßnahmen können außerdem Fördermöglichkeiten eine Rolle spielen. Da Förderbedingungen und Programme sich ändern können und häufig vor Beginn einer Maßnahme bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen, sollte die aktuelle Förderlage frühzeitig geprüft werden. Eine individuelle Energieberatung kann dabei helfen, den energetischen Zustand des Gebäudes und mögliche Modernisierungsschritte systematisch zu betrachten.

Welche Fehler sollten Eigentümer bei der Altbausanierung vermeiden?

Ein häufiger Fehler ist, mit einzelnen Arbeiten zu beginnen, bevor der Gesamtzustand des Gebäudes ausreichend geprüft wurde. Dadurch können Entscheidungen entstehen, die später wieder geändert werden müssen.

Weitere typische Planungsprobleme sind:

• den Sanierungsumfang zu knapp anzusetzen
• verdeckte Schäden und Reserven nicht zu berücksichtigen
• Gewerke ohne abgestimmten Bauablauf zu beauftragen
• energetische Maßnahmen unabhängig von der übrigen Gebäudeplanung zu betrachten
• Ausstattungsentscheidungen zu spät zu treffen
• Kosten und Leistungsumfang nicht eindeutig festzuhalten

Gerade bei einer Komplettsanierung Altbau sollte deshalb vor dem Baustart geklärt sein, welche Arbeiten zusammengehören und an welchen Stellen Änderungen während des Projekts möglich oder wahrscheinlich sind.

Einzelne Handwerker oder Sanierung aus einer Hand?

Beide Wege können sinnvoll sein. Bei der Einzelvergabe haben Eigentümer mehr direkte Auswahlmöglichkeiten bei den einzelnen Betrieben. Dafür müssen sie die Schnittstellen zwischen den Gewerken selbst oder über eine beauftragte Bauleitung organisieren.

Bei einer Sanierung aus einer Hand werden die beteiligten Arbeiten stärker über eine zentrale Projektstruktur gebündelt. ri-concept beschreibt sein Angebot als Komplettlösung mit Planung, Ausführung und Koordination mehrerer Gewerke; auf Wunsch können nach Unternehmensangaben auch vertraute Handwerker des Kunden eingebunden werden.

Für die Entscheidung sind vor allem Projektgröße, eigener Zeitaufwand, gewünschte Eigenkoordination und die Anzahl der beteiligten Gewerke relevant. Je komplexer die Abhängigkeiten zwischen den Arbeiten sind, desto wichtiger wird eine klare Koordination.

Checkliste: Altbausanierung richtig vorbereiten

Vor dem Start sollten Eigentümer insbesondere diese Punkte klären:

• Zustand und mögliche Schwachstellen des Gebäudes erfassen
• Sanierungsziel und gewünschten Umfang festlegen
• notwendige und optionale Maßnahmen unterscheiden
• beteiligte Gewerke identifizieren
• Ablauf und Schnittstellen der Arbeiten planen
• Kostenrahmen und finanziellen Puffer berücksichtigen
• energetische Anforderungen und mögliche Förderungen früh prüfen (mehr zur energetischen Sanierungspflicht finden Sie auf der Seite der Volksbanken Reifeisenbanken)
• notwendige Genehmigungen oder fachliche Prüfungen klären
• Ausstattung und Materialien rechtzeitig auswählen
• Zuständigkeiten, Leistungsumfang und Termine schriftlich festhalten

Je früher diese Fragen beantwortet sind, desto geringer ist das Risiko, dass während der Bauphase grundlegende Entscheidungen unter Zeitdruck getroffen werden müssen.

Fazit

Eine Altbausanierung sollte nicht mit dem ersten Handwerkertermin beginnen, sondern mit einer belastbaren Bestandsaufnahme und einer klaren Planung. Erst wenn Zustand, Sanierungsziel, Umfang, Kosten und zeitliche Abhängigkeiten verstanden sind, lässt sich entscheiden, welche Arbeiten tatsächlich erforderlich sind.

Eine Sanierung aus einer Hand kann besonders bei umfangreichen Projekten die Koordination mehrerer Gewerke vereinfachen. Entscheidend ist dabei nicht der Begriff selbst, sondern eine klare Projektstruktur mit nachvollziehbarem Leistungsumfang und abgestimmten Abläufen. Wer einen Altbau sanieren möchte, sollte außerdem energetische, technische und bauliche Maßnahmen gemeinsam betrachten, statt sie isoliert zu planen.

Wenn Sie eine Altbausanierung in Hildesheim, Hannover oder Umgebung vorbereiten, kann eine erste Beratung helfen, den Sanierungsumfang zu strukturieren und die nächsten Schritte zu klären.